Скажи мне, кто твой подрядчик, и я скажу, кто ты

Андрей Колочинский

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ: «К сожалению, в нынешних условиях доходность у девелоперов сильно упала. Понятно, что мы бьемся за каждую копейку, и желание максимально оптимизировать затраты вполне естественно и разумно. Я бы сказал – жизненно важно. Мы не можем позволить себе строить дорого. Но в погоне за дешевизной подстерегает опасность не произойдет ли ухудшение качества конечного продукта».

Досье автора
Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». Родился в Москве. Высшее техническое образование получил в Московском государственном техническом университете имени Н.Э.Баумана. Является акционером ГК «ВекторСтройФинанс», в компании работает 15 лет, с момента ее основания в 2002 г.

Начиная новый проект, любой девелопер в первую очередь рассчитывает привлечь к его реализации грамотного подрядчика. Казалось бы, их выбор огромен. На сегодняшний день, по оценкам специалистов, в нашей отрасли представлено более десятка тысяч разных строительных организаций – это небольшие бригады и крупные предприятия, узкоспециализированные мастера и многопрофильные организации. Этот рынок уже давно сформирован и предлагает весьма широкий спектр услуг. Но вместе с тем он держит пальму первенства по банкротству. Из-за обострившейся конкуренции только за последний год прекратили свою деятельность около 3,5 тыс. официально зарегистрированных компаний. Поэтому возникает закономерный вопрос: как не ошибиться при выборе подрядчика?

С одной стороны, экономическая ситуация диктует вполне понятные условия по оптимизации издержек в ходе возведении объекта недвижимости. С другой – потребитель желает получить качественный продукт. И тут каждый девелопер решает для себя сам, насколько умелая и авторитетная команда будет работать на его объекте.

Квалификация как преимущество

Среди подрядчиков встречаются самые разные компании и по уровню подготовки, и опыту работы. В общем и целом этот рынок достаточно профессионален и представлен как российскими, так и зарубежными компаниями. Впрочем, когда мы говорим об иностранных игроках, то здесь следует учитывать, что у них, конечно, инженерно-технический персонал и менеджмент может быть собственный, однако рабочие руки они набирают в нашей стране. Я бы их охарактеризовал как «подрядчиков с иностранными корнями». В Москве это, например, ЗАО «Ренейссанс Констракшн», основанное в 1993 г. в Санкт-Петербурге турецким инженером Эрманом Ылыджаком, ранее работавшим в строительной компании Enka; австрийская строительная компания STRABAG, которая является одной из самых крупных в Европе, и т. д.

Если сравнивать их с нашими подрядчиками, то такие российские брендовые компании, как «Сварго» (если говорить о Москве) или «ФОДД», ничем не хуже иностранных: и по качеству работ, и по менеджменту, и по квалификации персонала. На многих тендерах, которые проводят крупные застройщики, часто можно наблюдать, как, например, STRABAG конкурирует со «Сварго». В принципе они стоят друг друга и, наверное, принадлежность компании к той или иной стране уже не является определяющим фактором при выборе генподрядчика. Но, конечно же, есть много других критериев, и они более важные.

Если говорить о составе рабочего персонала, то в крупных строительных компаниях работают в первую очередь россияне. Обычно это квалифицированный персонал – либо со средним образованием, либо прошедший необходимое обучение. В принципе люди могут быть и из бывших республик СССР, но это не набранные на рынке или слегка чему-нибудь обученные гастарбайтеры. Это профессионалы со специальной подготовкой, люди, давно работающие в нашей отрасли, имеющие колоссальный опыт.

Кстати, в ходе проведения тендера (это может фигурировать и в контракте) заказчик часто оговаривает состав рабочих, но не их национальную принадлежность, а необходимую квалификацию. Более того, ответственные подрядчики работают с давно сформировавшимися и хорошо зарекомендовавшими себя бригадами. Они воспитывают персонал. Обучают, отправляют на курсы, если на производстве внедряются новые технологии.

Риски бывают разные

Влияют ли отношения нашей страны с другими государствами на выбор иностранной подрядной организации? Не возникает ли турбулентность на рынке в связи с политической составляющей? Безусловно, некие риски здесь есть. Скажем, при обострении отношений могут быть введены санкции, ограничения, и что будет с реализацией проекта в таких условиях, сказать трудно. В то же время не следует исключать эмоциональную составляющую, ведь за нами, девелоперами, стоят покупатели, которые очень внимательно относятся к выбранному генподрядчику. Это для них крайне важно, и неизвестно, как люди отнесутся к проекту, если его строит компания из недружественной нам страны. В такой ситуации риски желательно исключать. Откровенно говоря, санкции не всегда полезны бизнесу. А вот что полезно – это хорошая маржа.

К сожалению, в нынешних условиях доходность у девелоперов сильно упала. Понятно, что мы бьемся за каждую копейку, и желание максимально оптимизировать затраты вполне естественно и разумно. Я бы сказал – жизненно важно. Мы не можем позволить себе строить дорого. Но в погоне за дешевизной подстерегает опасность – не произойдет ли ухудшение качества конечного продукта. Кроме того, существуют отложенные риски (например, банкротство подрядчика). Можно выбрать неизвестную и вполне доступную по цене компанию, но не имеющую запаса прочности, которая на полпути просто сойдет с дистанции. Такие примеры – сплошь и рядом. Для девелопера это, во-первых, репутационные риски; во-вторых, замена генподрядчика чревата разрывом технологических процессов. Поэтому приходится находить баланс – чтобы строительство оказалось максимально дешевым, а подрядная организация была надежной.

Неочевидные выгоды

Когда проводился тендер для нашей монолитной очереди в ЖК «Кварталы 21/19», на него были приглашены восемь компаний, в том числе две региональные. Участие последних как раз было продиктовано желанием совместить качество работ и низкую цену. У нас был опыт строительства в Воронежской области, я знаю надежных местных игроков, которые работают на рынке недвижимости около 15 лет. Они хорошо строят и в принципе по составу инженерно-технических работников, по квалификации сопоставимы со столичными коллегами. При этом разница в цене составляет около 20 % в пользу регионалов.

Но когда мы стали анализировать возможность работы с ними, то получилось, что с учетом мобилизации (привезти технику, персонал, разместить его, организовать стройплощадку и т. д.), с учетом дополнительных накладных расходов разница в цене между Москвой и Воронежем почти нивелировалась, и выгода составила уже не 15-20 %, а 5-7 %. Словом, мы отказались от их услуг и выбрали компанию «Сварго», которая, кстати, дала не самую дешевую цену.

 

Дешево и красиво так не бывает

Все претенденты были достойными, их компетенция, устойчивость на рынке не вызывала сомнения. Но ведь есть еще и другие критерии отбора партнеров. Даже в тяжелые времена, когда на счету каждый рубль, мы готовы переплачивать за бренд, за знаковость генподрядчика. Это крайне важно для покупателя. Проиллюстрирую свою мысль на конкретном примере. Еще до проведения тендера поступило большое количество авансов на покупку жилья в монолитной очереди, однако люди не торопились с полной оплатой, пока мы не выбрали и не анонсировали генподрядчика. Таких осторожных покупателей оказалось примерно 40 %! Сейчас трудно сказать, как бы они себя повели при ином раскладе, но «Сварго» все восприняли положительно. Для нас было открытием, насколько потребитель сегодня глубоко погружается во все нюансы стройки – ему нужно знать о правоустанавливающих документах, ему интересно, какая будет выбрана подрядная организация, он проявляет внимание к сертификатам на арматуру и пр.

Примерно такой же посыл был получен и от риелторов. Предоставленные ими графики продаж весьма сильно коррелировались с тем подрядчиком, которого мы выбрали. Получалось, что удорожание строительства сулит, как ни парадоксально, определенную выгоду, поскольку доверие клиентов брендовому подрядчику позволяет увеличить объемы продаж на старте (до того, как возведена коробка и покупатели видят объект физически) на 20-30 %. С ним полностью исключен риск затягивания сроков строительства – это во-первых. Во-вторых, важную роль играет высокое качество строительства. И, в-третьих, особое значение имеет такой фактор, как визуальное состояние площадки, которое часто характеризуется одним словом – «красиво». Красиво одетые рабочие, симпатичный бытовой городок, прозрачные заборы. В результате наши потенциальные покупатели могут не через веб-камеру, а воочию увидеть, как все устроено, как проводятся бетонные и монтажные работы. Неудивительно, что у многих возникает желание купить квартиру именно в таком жилом комплексе.

Доверяй, но проверяй

Однако вернемся к критериям, которым должна соответствовать подрядная организация, чтобы победить в тендере. Кроме цены и бренда важным условием является наличие собственного конструкторского отдела, квалификация инженерно-технических работников, статистика по построенным объектам (объемы, срыв сроков и т. д.), банковская гарантия стабильности. (Это не только наш опыт, мне кажется, что большинство девелоперов мыслят примерно так же).

Безусловно, для многих цена – определяющий фактор. Примерно 60 % моих коллег ставят это условие на первое место в ряду других критериев. Действительно, когда мы выбираем дешевого подрядчика, это вовсе не значит, что он плохой. Он может обладать нужными компетенциями и давать приемлемое качество работ, но, как я уже упоминал, он часто рискует «погибнуть в пути» из-за отсутствия финансовой прочности. К этому следует относиться очень серьезно – необходимо тщательно проверять компанию.

Еще одно важное звено – качество строительства. Этот риск можно снять еще на стадии предварительной аттестации. Нужно ехать и смотреть, что, где и как строит твой потенциальный подрядчик. Ведь как часто происходит? Приезжаешь на объект – и видишь плохо организованную стройплощадку. Грязь, арматурный цех под открытым небом, хотя так не должно быть! Спрашиваешь: «Почему?» Отвечают: «Мы умеем делать лучше, но бюджет этой стройки не позволяет. Если дадите больше, у вас будет все по-другому – красиво и качественно»… Опять же – нужно проверять. Может быть, это правда и у подрядчика есть потенциал к росту. Если же обещания не были реализованы хотя бы однажды, лучше с такой компанией дел не иметь.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *